ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЙ ФОНД, ВХОДНАЯ ГРУППА, ПЕРЕПЛАНИРОВКИ, ОТДЕЛЬНЫЙ ВХОД. СОГЛАСОВАНИЕ ПОД КЛЮЧ ОТ УБК

Перевод жилого помещения в нежилое, входная группа и перепланировка в Украине в 2026 году

Будущее использование помещения определяет весь проект: отдельный вход, доступность, нагрузка на сети, пожарная безопасность, вывеска, режим работы и отношения с совладельцами.

Как начать свой бизнес в Украине?

До проектирования следует проверить, допускает ли локация планируемый бизнес, можно ли технически организовать вход и коммуникации и окупит ли ожидаемый доход стоимость работ. Результатом становится помещение, которое можно законно использовать по выбранному назначению, безопасно эксплуатировать, сдавать в аренду, финансировать и отчуждать.

Когда и кому может потребоваться данная услуга

Будущее использование помещения определяет весь проект: отдельный вход, доступность, нагрузка на сети, пожарная безопасность, вывеска, режим работы и отношения с совладельцами. Для вас важно связать процедуру с доходом, сроками, ответственностью и отношениями с партнёрами. Формальная подача должна поддерживать проект, а не подменять коммерческое решение.

До проектирования следует проверить, допускает ли локация планируемый бизнес, можно ли технически организовать вход и коммуникации и окупит ли ожидаемый доход стоимость работ. До начала работы полезно определить критерий нормального результата, бюджет, ответственных и документы, которыми он будет подтверждён.

Что изменилось в последние годы

Ранее перевод жилого помещения в нежилое часто связывали с решением комиссии или местной администрации, после чего отдельно оформлялись проект, согласования и строительные работы. Такой порядок сформировал привычные поисковые термины и помогает предпринимателю сформулировать задачу.

В 2026 году маршрут формируется из жилищных, градостроительных, земельных и регистрационных требований с использованием электронной строительной системы для предусмотренных действий. Набор процедур зависит от этажа, фасада, общего имущества, инженерных сетей, объёма вмешательства и правового статуса объекта, поэтому универсального пакета без анализа помещения нет. Отличие состоит не только в названии документа, а в изменении маршрута, данных и способов контроля.

Сравнение подходов: раньше и в 2026 году

Основные этапы предоставления услуг

Когда вы хотите использовать квартиру или другое помещение под офис, магазин, салон либо иной нежилой объект, сначала определите конечное назначение, необходимость отдельного входа и объем перепланировки. Именно будущая эксплуатация задает требования к проекту.

1. Проверить право собственности, технический паспорт, этаж и ограничения объекта.
2. Определить будущую функцию, отдельный вход, доступность и инженерные мощности.
3. Получить техническое заключение и подготовить проектные решения.
4. Определить вид работ, класс последствий и действия в электронной системе.
5. Организовать реконструкцию, технический контроль и исполнительные документы.
6. Завершить ввод, инвентаризацию, регистрацию изменений и подготовку к эксплуатации.

Владелец помещения вместе с проектировщиком проверяет несущие конструкции, фасад, инженерные сети, доступ с улицы и связь с общим имуществом дома. Чем раньше выявлены ограничения, тем проще выбрать вариант перепланировки без лишних строительных работ.

Необходимая информация и документы для оказания услуги

Для оценки нужны документ о праве собственности, технический паспорт или актуальный план, адрес, площадь, этаж, фотографии фасада и описание того, как собственник собирается использовать помещение после переустройства.

• правоустанавливающие документы и обременения;
• технический паспорт и обмерные материалы;
• описание будущего использования;
• техническое заключение по конструкциям и сетям;
• решения по общему имуществу и входной группе;
• проект реконструкции и разрешительные данные.

В ситуации, если отдельный вход затрагивает фасад, земельный участок, несущие элементы или общее имущество, вам нужно заранее выяснить, какие согласования и проектные решения потребуются именно для этого дома и участка.

Организация и особенности процесса предоставления услуги

Собственник утверждает планировку и бюджет работ, проектировщик отвечает за технические решения, а подрядчик выполняет их по согласованной документации. Директор предприятия-арендатора подключается уже к вопросам будущей эксплуатации и договора аренды.

Набор процедур зависит от этажа, фасада, общего имущества, инженерных сетей, объёма вмешательства и правового статуса объекта, поэтому универсального пакета без анализа помещения нет. Электронный сервис фиксирует подачу, но качество результата зависит от внутренней проверки компании.

До проектирования следует проверить, допускает ли локация планируемый бизнес, можно ли технически организовать вход и коммуникации и окупит ли ожидаемый доход стоимость работ. Поэтому контроль охватывает срок, достоверность данных, полномочия подписантов, договоры и связь с финансовой моделью.

• возможность отдельного входа и доступности;
• соответствие проекта фактическим конструкциям;
• вмешательство в общее имущество и сети;
• ведение исполнительной документации;
• сопоставление реестровых данных с итоговым объектом.

Что вы получаете в результате

Итог для владельца - помещение с документами, соответствующими его фактической планировке и допустимому использованию. Такой объект проще сдавать в аренду, продавать, страховать и использовать как место ведения бизнеса.

Результатом становится помещение, которое можно законно использовать по выбранному назначению, безопасно эксплуатировать, сдавать в аренду, финансировать и отчуждать.

После завершения переустройства вам важно сохранить проект, акты, обновленные технические материалы и документы о зарегистрированных изменениях. Они понадобятся при продаже, ипотеке, страховании или следующей реконструкции.

Киев | Донецк | Днепропетровск | Харьков | Запорожье | Мариуполь| Одесса | Львов Главная | Услуги и деятельность | Проекты и согласования. Сопровождение ПЕРЕВОД ИЗ ЖИЛОГО В НЕЖИЛОЙ ФОНД Переводить в нежилой фонд квартиры в г.Киеве (по закону) возможно только те, которые расположены на 1-ых этажах и имеют возможность обустройства отдельного входа. Мы также переводим и квартиры, расположенные выше первого этажа, при условии, что нижележащие помещения уже переведены в нежилой фонд. Порядок работ: 1) Проверка на возможность перевода в нежилой фонд Вашей квартиры; 2) Разработка проектной документации; 3) Перевод в нежилой фонд.

4) Ввод в эксплуатацию 5) Получение свидетельства права собственности на нежилое помещение Перевод жилого помещения в нежилое не допускается: если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания; если право собственности на переводимое помещение обремено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, изначально рассматриваются межведомственной комиссией (МВК) административного района, а далее непосредственно на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решение МВК по вопросу перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждаются Киевгорадмнистрацией.

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд: Признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда Стоимость услуг зависит от административного района и площади переводимого помещения, желаемого функционального назначения переведенного помещения (офис, магазин и т.д) и расчитывается индивидуально по кааждому из объектов Сроки: Благодаря длительному времени работы нашей компанией в этой области, сроки перевода сведены к минимому: от 2,5-3-х месяцев во всех районах г.Киева. Возможен комплекс услуг: перевод в нежилой фонд, согласование перепланировки (переустройства) и отдельного входа (реконструктивных работ). Возможна помощь в нахождении квартиры в г.Киеве для дальнейшего перевода ее в нежилой фонд.

Вернуться к оглавлению 2. СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ Итак, Вы купили новую квартиру или затеяли серьезный ремонт в Вашей старой квартире. Но существующая планировка Вас явно не устраивает - хочется убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, объединить ванну с туалетом и расширить пространство ванной комнаты, увеличить площадь жилой зоны, остеклить лоджию и объединить комнату с лоджией - в общем хочется все сломать и устроить внутреннее пространство квартиры по своему! Мой дом - моя крепость! Мое жилище должно соответствовать не типовой планировке, о моим вкусам, привычкам и представлениям о комфорте. И Вы начинаете Все ломать - это ведь Ваша квартира; тем более, когда Вы на стадии переговоров риэлторы обещали Вам свободную планировку. Услышав шум рушившихся стен - к Вам прибегают возбужденные соседи.

И часто не одни - а с работниками УЖХ, СЕС, СДПЧ Заканчивается все стандартно - Вам вручают Предписание, в котором предлагают явиться в официальные органы и предоставить документы на перепланировку квартиры. Что делать дальше? Или На распутье Перед Вами 3 дороги: 1 дорога - Первая самая длинная, но и самая интересная. Предупреждение - по ней сможет пройти человек, обладающий недюжинным здоровьем и очень крепкой нервной системой. Вы решаете согласовать перепланировку самостоятельно. Оформляете долгосрочный отпуск за свой счет (от 6-9 месяцев) и начинаете свое хождение по инстанциям: БТИ. 1 посещение - узнать адрес и время работы организации. 2 посещение - заказать техническую документацию на квартиру (поэтажный план и экспликацию помещения, выписку из технического паспорта). 3 посещение - забрать готовую техническую документацию. Срок 2-4 недели. Проектная организация. Выяснить, кто является проектировщиком Вашего дома?

Обратиться к проектировщику дома, возьмется ли он за изготовление ТЗК (техническое заключение) и проекта? Если нет, найти проектную организацию, которая сделает Вам ТЗК и проект. Заказать ТЗК. Получить ТЗК. 1 месяц. Заказать проект. Получить проект. 1- 2 месяца. Заключить договор на ведение авторского надзора за переустройством помещения. Полученный проект перепланировки необходимо согласовать в следующих инстанциях: СЭС, СДПЧ, Газовая инспекция, Киевгаз, , ГАСК (при необходимости), АПУ и пр. Посещение каждой инстанции - не менее 3 раз. Срок 2-4 месяца. В случае изменения инженерного оснащения (установка, переустановка теплового, газового, электрического оборудования) проект перепланировки необходимо согласовать с Киевгаз, Киевэнерго, Киевводоканал и т.д. и т.п.1-3 месяца. Заказать, а потом получить Заключение Жилищной инспекции о соответствии проекта нормативам по эксплуатации жилищного фонда.

При необходимости - пройти экспертизу проекта в ГАСК - от 2 недель до 1,5 месяцев. Получить согласие балансодержателя (УЖХ); собственника дома, согласие соседей (при необходимости) - от 2-4 недель. Заказать в соответствующих инстанциях, а потом получить следующие документы: копию финансово-лицевого счета, выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий (при необходимости), Акт соглашения сторон с владельцами смежных помещений (при необходимости). 2 недели. Заключить договор страхования гражданской ответственности за причинение возможного ущерба третьим лицам в ходе работ или в результате переустройства помещения. 1-3 дня. УЖХ, МВК Администрация района. Подается Заявление с просьбой согласования и указанием причин перепланировки помещения. Сдается собранный комплект документов. МВК собирается 1 раз в месяц. В итоге: Вариант А - МВК отказывает в согласовании перепланировки. Вариант Б - МВК запрашивает дополнительные документы и согласования. Эпопея продолжается.

Вариант С - получаете Решение МВК и через 2 недели получаете Распоряжение "О согласии на перепланировку". Поздравляем, цель достигнута! 2 дорога - Самая простая и самая рискованная. Ничего не согласовывать. Если Вы в душе авантюрист и романтик - это для Вас. Приходят жаловаться соседи - Вы ласково просите их покинуть территорию Вашей частной собственности и направляее в пеходную прогулку "по историческим местам". К Вам приходят официальные представители из УЖХ, СДПЧ, Киевэнерго - Вы не открываете дверь. Вам присылают предписание о необходимости согласования перепланировки - Вы выкидываете его в мусорный ящик. В течение длительного времени Вам обеспечены приключения и интересное общение с новыми людьми. У истории захватывающий конец - Эксплуатирующая организация или владелец дома подают на Вас в суд. Чем Вам это грозит?

Ответственность граждан и юридических лиц Управление жилищным хозяйством, Государственная жилищная инспекция г.Киева информируют органы исполнительной власти, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органы технической инвентаризации о выявленных фактах несанкционированного переустройства помещений и несоответствия фактического состояния помещений их инвентаризационно-технической документации. Одновременно нарушителю предъявляется требование оформить произведенные изменения в установленном порядке либо привести помещения в первоначальное состояние за свой счет.

При неприятии мер к устранению нарушений: - органы местного самоуправления по ходатайству УЖХ обращаются в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц - собственники жилых домов или управляющие жилыми домами, наделенные соответствующими полномочиями, принимают меры к расторжению договоров найма и выселению из квартиры, к расторжению договоров аренды помещений, иных договоров, дающих право пользования помещениями. 3 дорога - Cамая прозаическая. Вы заключаете договор с юридической фирмой на полное сопровождение всего процесса. Оформляете нотариальную доверенность на представление ваших интересов. И занимаетесь своими обычными делами. И в срок от 1-2 месяца Вы получаете на руки новый план БТИ со всеми согласованиями на перепланировку. Наши услуги стоят от €30 за 1 кв.м площади. Задумайтесь, стоят ли 6-9 месяцев Вашей жизни этих денег!!!

Рассмотрим некоторые особенности и терминологию этого процесса: Согласование и регистрация перепланировок возможна, если не затрагиваются и не присваиваются места общего пользования и не разбираются большая часть несущих конструкций. Нежелательно, чтобы санузел находился над жилой комнатой нижней квартиры или вышележащий санузел находился над вашей комнатой. В остальных случаях наши специалисты помогут зарегистрировать любую перепланировку и переоборудование, в том числе и нежилых помещений. Переустройство помещений - проведение в помещении строительных работ, в т.ч. реконструктивного характера, для их перепланировки или переоборудования в целях изменения эксплуатационных свойств помещения при сохранении общих технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта переустройства. Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещения.

Переоборудование помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического иди другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Переоборудование проводится для приспособления помещения к новому функциональному назначению. Реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещения, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. Право граждан и юридических на переустройство помещений Граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения, если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, права и интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов.

При этом для переустройства: жилых помещений необходимо согласие собственников или нанимателей этих помещений с учетом прав членов их семей помещений, находящихся в общей собственности, необходимо согласие всех собственников этих помещений Никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений, если соблюдены требования закона. Не допускается переустройство помещений, при котором: ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам переустроенные помещения могут быть отнесены к категории непригодных для проживания предусматривается увеличение подсобной площадки помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции и т.д.

Порядок работ : 1) Проверка на возможность согласования. Если перепланировка не сделана, возможны рекомендации; 2) Разработка проектной документации: Проекта и Технического заключения о конструкциях здания; 3) Согласование и регистрация. Стоимость услуг зависит от административного района и площади перепланируемого помещения, и расчитывается индивидуально. Сроки: Благодаря длительному времени работы нашей компанией в этой области, сроки оформления сведены к минимому: от 4 недель во всех районах г.Киева. Вернуться к оглавлению 3. ОТДЕЛЬНЫЙ ВХОД. ВХОДНАЯ ГРУППА. СОГЛАСОВАНИЯ Согласование и обустройство отдельного входа, лоджии, балконов возможны, если не затрагиваются и не присваиваются места общего пользования и не разбираются большая часть несущих конструкций. Дополнительные сложности могут возникнуть, если здание относится к категории памятников архитектуры. В остальных случаях наши специалисты помогут зарегистрировать любую входную группу (отдельный вход) во всех районах г.Киева .

Порядок работ: 1) Наши специалисты оценивают вход, лоджию, балкон на возможность согласования. Если вход еще не оборудован, возможны рекомендации; 2) Разработка проектной документации и нового паспорта фасада (если требуется) 3) Согласование и регистрация. Стоимость услуг зависит от административного района, желаемых параметров входной группы и расчитывается индивидуально. Сроки: Благодаря длительному времени работы нашей компанией в этой области, сроки оформления сведены к минимому: от 1 месяца. Вернуться к оглавлению 4. ОБЪЕДИНЕНИЕ КВАРТИР И НЕЖИЛИХ ПОМЕЩЕНИЙ. КАК ПРИСОЕДЕНИТЬ ЧЕРДАК, ТЕХЭТАЖ ИЛИ ПОДВАЛ К КВАРТИРЕ Жители последних этажей жилых домов могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой. Сразу же следует отметить, что рассматриваемая операция является одним из видов инвестиционного процесса, а участвующие в нем лица определяются как инвесторы.

Инициатива исходит от жильца конкретного дома, проживающего на последнем этаже дома, оформляется заявлением, в котором, кроме паспортных и правоустанавливающих данных на квартиру, должен быть указан в некотором смысле "инвестиционный пакет" мероприятий общеполезного назначения. Инвестор (заявитель) должен выполнить за счет своих средств какие-либо общеполезные работы: провести косметический ремонт в своем подъезде, устроить на придомовой территории зоны отдыха, развлечений (цветники, лавочки, спортивные площадки и т.д.). После регистрации заявления инвестора, сотрудники УЖХ обязаны выяснить два главных условия: входит ли данный дом в план капитального ремонта и реконструкции (если входит, то операции с чердаком проводиться не будут), а также выяснить у балансодержателя , не нарушит ли планируемая реконструкция эксплуатацию данного здания (сложности возникают в случаях, когда чердак является техническим этажом, где проходят коммуникации).

Инвестор обязан подготовить комплект необходимых документов - о собственности на квартиру, документы БТИ, выписки из домовой книги и копии финансовых лицевых счетов по квартирам последнего этажа, непосредственно примыкающим к чердачному помещению, а также другие документы по списку. Существует так же определенный порядок компенсаций жителям соседних квартир за неудобства, причиненные реконструкцией. Согласие собственников квартир, непосредственно примыкающих к чердачному пространству в зоне реконструкции, полученное заинтересованным лицом, должно быть нотариально удостоверено, т.е. подписи жильцов примыкающих квартир на таком заявлении должны быть совершены в присутствии нотариуса. Вместе с тем, следует иметь в виду, что полученные согласия соседей по установленной форме не исключают другого обязательного элемента - победитель конкурса должен будет заключить договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.

Подготовка документации необходима для проведения инвестиционного конкурса по реконструкции чердачного помещения в целях устройства жилых помещений мансардного типа. Процедура подготовки конкурса включает в себя разработку проектной документации в форме эскизного проекта, который согласуется с ГлавАПУ, надзорными органами, оповещение всех жителей дома (объекта реконструкции), По результатам конкурса с победителем заключается инвестиционный контракт на право проведения реконструктивных работ по освоению чердачного пространства, в соответствии с которым инвестора могут обязать уплатить определенную денежную сумму на нужды по благоустройству района и развитие инженерной инфраструктуры грода. Причем срок для проведения работ устанавливается достаточно определенный - не более 15 месяцев. Продление возможно только в случае уважительных причин, которые не могли зависеть лично от инвестора. Объект после реконструкции подлежит сдаче госкомиссии и вводу в эксплуатацию.

В результате реконструкции (освоения) чердачного пространства у инвестора возникает новый объект недвижимости - жилое помещение мансардного типа, право собственности на которое, в целях включения его в гражданский оборот, должно быть зарегистрировано. Инвестиционным процессом также является и обустройство подвалов в жилых домах, однако, только в нежилых целях. Подвальный этаж представляет собой этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. Интерес в обустройстве подвала может быть мотивирован увеличением полезной площади под нежилым помещением первого этажа, а под квартирой, расположенной на первом этаже, в целях создания погреба или хранилища. По структуре подготовки к конкурсу (сбору необходимых документов) существенных отличий от реконструкции чердака не установлено.

Как видно из вышеизложенного, вопрос освоения чердачного или подвального пространства посредством изменения его функционального назначения достаточно сложный и многоступенчатый, как правило, требующий профессиональных юридических знаний и опыта. Обращение в юридические фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, помогут достичь цели в короткие сроки и с наименьшими финансовыми затратами. В заключение можно сказать, что присоединение чердака или подвала при наличии желания и финансовых возможностей - это достаточно экономичный и эффективный способ увеличить площадь квартиры . Порядок работ: 1) Проверка на возможность объединения нежилого фонд и Вашей квартиры; 2) Разработка проектной документации; 3) Объединение и перевод в нежилой (жилой) фонд.

4) Ввод в эксплуатацию 5) Получение свидетельства права собственности на нежилое (жилое) помещение Стоимость услуг зависит от административного района и площади помещения, желаемого функционального назначения переведенного помещения (офис, магазин, квартира на двух уровнях и т.д.) и расчитывается индивидуально по кааждому из объектов Сроки: Благодаря длительному времени работы нашей компанией в этой области, сроки сведены к миниму: от 2-3 месяцев во всех районах г.Киева. Вернуться к оглавлению 5. РАЗРАБОТКА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ Мы осуществляем полный комплекс работ по разработке проектной документации любой сложности, начиная от перепланировки квартиры и заканчиваю многоэтажным зданием. Наше основное преимущество в том ,что мы готовы взять на себя ответсвенность и гарантировать, что предложенный нами проект будет реализован в кратчайшие сроки без существенных изменений и сдан в эксплуатацию без лишних проблем.

При необходисти окажем полное сопровождение процесса строительства или реконструкции от начала проектирования до получения свидетельства права собственности на готовый объект. Стоимость услуг зависит от административного района и площади помещения, желаемого функционального назначения переведенного помещения (офис, магазин и т.д) и расчитывается индивидуально по кааждому из объектов Сроки: Благодаря длительному времени работы нашей компанией в этой области, сроки разработки и согласования проекта сведены к миниму: от 2 недель до 3 месяцев (в случае многоэтажного строительства) во всех районах г.Киева. Вернуться к оглавлению 6. РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЮ.

Строительство в Киеве Порядок подготовки и сбора документов, необходимых для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта в Киеве Документы, удостоверяющие право застройщика на использование земельного участка, иного объекта недвижимости для строительства, реконструкции градостроительного объекта в Киеве Проектная документация для строительства, реконструкции в Киеве Решение о строительстве, реконструкции градостроительного объекта в Киеве Основания для принятия решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта в Киеве Оформление разрешения на начало работ Что необходимо предоставить в орган архитектуры и градостроительства города Киеве для получения разрешения на строительство, реконструкцию Ордер на выполнение подготовительных, земляных и строительных работ Срок действия, порядок продления срока действия разрешения на строительство, реконструкцию объекта градостроительства в Киеве Пригородное строительство (Киевская область) Оформление в собственность земельного участка Переоформление прав на земельные участки Выделение земельного участка под строительство

Строительство дома, коттеджа, коттеджного поселка Ввод в эксплуатацию законченного строительством дома Терминология Получение и оформление документов.

Подробнее ознакомиться с порядком получения разрешений на строительство и реконструкцию вы можете в нашем обзоре "Особенности строительного бизнеса в Украине и Как построить дом". Открыть...> Вернуться к оглавлению 7.СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ Рассмотрим более детально особенности юридического сопровождения сделок купли-продажи нежилых зданий (помещений) на вторичном рынке недвижимости в Украине. Специфика оказания юридических услуг по данному виду оборота недвижимости состоит в следующем: необходимо точно определить состав участников данного процесса (кто продает, кто покупает, какие организационно-правовые формы имеют продавец и покупатель); провести проверку наличия оформленных предварительных договоренностей между продавцами и покупателями, например, протоколом о намерениях, соглашением о задатке, предварительным договором и ознакомиться с содержанием этих документов.

Здесь же следует отметить, что письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) во всех отношениях желательно, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода "предпродажную подготовку", включающую в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи: заказ, оформление и получение документов, например, Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технической документации БТИ на здание (помещение), подготовку сведений о состоянии расчетов по эксплуатационным и коммунальным, земельным платежам. Однако, практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например, условие о цене здания (помещения), условие о форме расчетов по предстоящей сделке.

Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые очень важные юридические факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи здания (помещения). Итак, какие факты и обстоятельства необходимо установить и дать им правовую оценку: прежде всего способ приобретения продавцом в свою собственность здания (помещения), т.е. необходимо документально убедиться каким способом (видом обязательств) к продавцу перешло право собственности на здание (помещение), на основании какого правоустанавливающего (договора) и правоудостоверяющего (свидетельство) документов продавец предлагает купить здание (помещение). Здесь важно отметить, что именно правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы (договор, свидетельство) достаточно полно проясняют ситуацию, определяют характер правоотношений.

Однако, как показывает практика оказания услуг, Покупатель здания (помещения) зачастую удовлетворяется предъявлением ему только свидетельства о государственной регистрации права. Вместе с тем, именно из договора, например, купли-продажи, можно составить достаточно ясное представление, поскольку только в договоре содержатся конкретные права и обязанности (обязательства) предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего собственника). Право собственности на здание (помещение) в основном возникает на основании договора, например, как уже упоминалось договора купли-продажи, договора мены, иных договоров (например, договор об отступном). Кроме того, в практике встречаются случаи, когда основанием для государственной регистрации права собственности является решение суда, принятое по иску заинтересованного лица с требованием о признании за ним права собственности на то или иное здание (помещение). Бывают и другие случаи.

Например, в процессе хозяйственной деятельности некоторые организации (юридические лица) вносят собственные здания (помещения) в уставные капиталы других коммерческих организаций (акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), в деятельности которых они имеют заинтересованность, приобретая тем самым доли в уставных капиталах этих организаций. В результате такой сделки происходит отчуждение здания (помещения) и возникновение права собственности на него у другой коммерческой организации, имеющей право совершать с этим имуществом различные сделки в соответствии с законодательством и положениями учредительных документов; Вторым важным моментом можно отметить установление соответствия предъявляемых продавцом документов правоустанавливающего, правоудостоверяющего характера существующим требованиям к их оформлению, особенно это касается случаев, когда, скажем, нынешним собственником совершена сделка купли-продажи здания (помещения) на вторичном рынке.

В этом случае необходимо самым тщательным образом исследовать, именно исследовать содержание этих документов: установить соответствие наименования правообладателя по правоустанавливающему и правоудостоверяющему документам и действующее наименование продавца здания (помещения), а если наименования не совпадают по тем или иным причинам ( например, произошла реорганизация путем преобразования общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество), то необходимо ознакомиться со всеми документами по вопросу реорганизации, в особенности с передаточным актом, в соответствии с которым к новой организации перешли права и обязанности от прежней организации; в результате реорганизации юридического лица к новой организации переходит и право собственности на здание (помещение), которое должно быть зарегистрировано в установленном порядке; Также следует самым тщательным образом изучить содержание обязательств сторон по прежнему договору купли-продажи, документально убедиться в правомочности принятого решения о продаже, ознакомиться с учредительными

документами предыдущего собственника, копии которых должны быть у нынешнего собственника; Если продавец действует через представителя то следует убедиться в надлежащем оформлении доверенности с тем, чтобы из ее текста явно следовали соответствующие полномочия именно на заключение договора купли-продажи здания (помещения), принадлежащего на праве собственности доверителю-продавцу; срок действия этих полномочий (срок действия доверенности); нуждается в уяснении и непосредственно личность представителя, поскольку в доверенностях по такого рода сделкам, как правило, указываются только паспортные данные представителя.

В связи с этим необходимо понять правовой статус этого лица до выдачи ему доверенности: является ли он штатным работником организации-продавца, например одним из заместителей руководителя, если представитель не состоит в штате, то необходимо выяснить причины и основания (например, договор поручения) назначения данного лица в качестве представителя. В качестве особых случаев представительства по сделкам купли-продажи недвижимости следовало бы остановиться на следующем примере: иногда организация-продавец заключает договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (агентству - юридическому лицу в лице его руководителя, например, генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения).

Из смысла такой доверенности вытекает следующий вывод: стороной в договоре остается организация - собственник здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель - агентство недвижимости в лице его руководителя, действующего на основании доверенности. Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости.

Если в подписании договора участвует другое лицо, даже если он работник (сотрудник) агентства недвижимости, то он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия, причем право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности; Также необходимо ознакомиться с учредительными документами продавца с целью уяснения полномочий тех или иных органов управления по вопросам порядка совершения сделок с недвижимостью, поскольку продажа недвижимости, как правило, является крупной сделкой и для ее совершения должны быть выполнены необходимые действия: определена балансовая стоимость недвижимости, установлена ее рыночная цена. Рыночная цена может быть определена независимым оценщиком и в этом случае необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости. Законодательство устанавливает определенные правила совершения крупных сделок в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих организаций.

Например, для продавцов хозяйственных обществ установлено следующее правило: если стоимость составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение принимается общим собранием акционеров (учредителей) большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. В случае, когда продавцом выступает общество с ограниченной ответственностью, то законом предусмотрен следующий порядок: если стоимость продаваемой недвижимости составляет более 50 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки, если уставом общества не предусмотрен более низкий размер крупной сделки, решение об одобрении крупной сделки принимает общее собрание участников общества. В ряде случаев так же необходимо провести проверку порядка акционирования предприятия - продавца объекта недвижимости или законность приватизации объекта недвижимости.

Сейчас участились случаи признания судами незаконным самого возникновения первичного права собственности. Это в свою очередь ведет к расторжению всех последующих сделок с объектом недвижимости. В чем важность соблюдения правил совершения крупной сделки? В том, что от этого будет зависеть юридическая действительность совершенной сделки. Законодательство - Закон о хозяйственных обществах, Гражданский и Хозяйственный Кодексы Украины предполагают возможность признания крупных сделок, совершенных с нарушением вышеупомянутых правил, недействительными по иску общества или акционера (участника). В связи с этим непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки.

Из них должно явно следовать наименование (функциональное назначение) продаваемого объекта (здания, помещения) по данным БТИ на текущую дату, сведения об адресе объекта и его площади, цена продажи, точное наименование покупателя недвижимости, другие существенные условия будущего договора купли-продажи, например порядок и сроки расчетов. В то же время следует отметить, что Законом предусматривается право учредителей (участников) общества определить в уставе общества возможность совершения крупных сделок без одобрения тем или иным органом общества, т.е. единолично руководителем общества (например, генеральным директором). Применительно к акционерным обществам, если оно состоит из единственного акционера, выполняющего одновременно полномочия единоличного исполнительного органа, например, генерального директора, совершение крупной сделки (заключение договора купли-продажи) осуществляется генеральным директором без предварительного решения единственного акционера, поскольку личности генерального директора и единственного акционера совпадают.

Изложенные правила совершения крупной сделки в части ее предварительного одобрения соответствующим полномочным органом общества (советом директоров, наблюдательным советом, общим собранием участников (акционеров) также непосредственно касаются и покупателя здания (помещения), если покупатель является юридическим лицом - коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью). В целях подготовки к будущей сделки купли-продажи здания (помещения) особое внимание следует уделить имеющемуся характеру земельных отношений, т.е. выяснить каким документом регламентируются отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и земельным комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды земельного участка, то необходимо ознакомиться с этим документом, особенно в части предмета договора, т.е. целевого назначения земельного участка, порядка переоформления на нового собственника здания (помещения) прав на земельный участок.

Нелишним будет убедиться и в состоянии платежей по договору аренды земельного участка. Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, будет являться акт сверки расчетов по аренде земли. Если вы как собственник здания (помещения) не оформили договор аренды земельного участка, а уплачиваете налог на землю, выясните причины этого обстоятельства, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды земельного участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю. Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им. Речь идет о выяснении наличия (отсутствия) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества).

Что касается ипотеки, то здесь ситуация с выяснением достаточно простая: Выписка из реестра, полученная в соответствующем учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждает наличие либо отсутствие ипотеки, поскольку нотариально удостоверенный договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и только с момента регистрации считается заключенным. Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и подлежит нотариальному оформлению только в случае, если его срок 1 год и более.

В связи с этим следует, в рамках предварительных договоренностей, обязать продавца составить список помещений (комнат), переданных в аренду на срок менее 1 года и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми, в свою очередь, необходимо внимательно ознакомиться, так как переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. к новому собственнику здания (помещения) действующие договоры аренды переходят в неизменном состоянии, за исключением возможности внесения изменений в такие договоры только в части наименования арендодателя и его реквизитов в связи с переходом права собственности.

Поэтому необходимо точно знать какие права и обязанности имеет арендатор, каковы другие условия договора аренды, например, соответствует ли назначение арендуемого помещения, указанное в договоре аренды (например, офис, торговля, бытовое обслуживание), его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущую дату. Если в арендуемых помещениях видны явные несоответствия расположения и площади комнат по поэтажным планам их фактическому состоянию, то в этом случае необходимо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений. Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств.

Вместе с тем, несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия (длительные судебные тяжбы и даже потерю собственности), и прежде всего для покупателя здания (помещения). РЕКОМЕНДУЕМ ТАКЖЕ ОЗНАКОМИТЬСЯ: Перевод в нежилой фонд. Перевод из нежилого в жилой фонд. Перепланировка. Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений. Входная группа. Отдельный вход. Согласование отдельного входа, лоджии, балконов Объединение квартир и нежилых помещений. Присоеденение подвалов. Обустройство мансард. Разработка проектной документации: Проекты перепланировок, Проекты отдельного входа, Техническое заключение (о состоянии конструкций здания). Спецпредложение для организаций, занимающихся согласованием проектов перепланировок. Комплекс услуг: Соппровождение сделок с недвижимостью на вторичном рынке.

Регистрация предприятий в Украине

Международная торговля и выход на внешние рынки